Comprar casa sin ahorros: lo difícil no es soñar… es cuadrar el Excel

El acceso a la vivienda lleva tiempo siendo el tema “estrella” en España: lo ves en la tele, lo escuchas en el trabajo, y lo notas cuando miras precios y piensas: “vale, ¿y la entrada la paga mi yo del futuro?”

Para aliviar ese 20% que normalmente no financian los bancos, el Gobierno impulsó la línea de avales gestionada por el Instituto de Crédito Oficial. La idea es buena: si cumples requisitos, el Estado avala parte del préstamo y te permite llegar a financiación cercana al 100%.

Pero aquí viene lo importante (y lo que te interesa de verdad): no es una solución universal, y no elimina todos los costes. Por eso, incluso con avales públicos, muchos compradores siguen necesitando alternativas privadas bien negociadas.

1) Avales ICO: qué son y qué prometen (sin venderte humo)

La línea de avales está pensada para cubrir parte del importe que el banco no suele financiar (el “famoso 20%”), siempre que la compra sea tu vivienda habitual y encajes en los criterios publicados por el ICO.

Punto clave: el aval lo gestiona el banco con el ICO, no lo tramitas tú como si fuera una beca. Y hay plazos y procedimiento definidos en el Boletín Oficial del Estado.

2) La letra pequeña amable: requisitos que dejan fuera a mucha gente

La medida es positiva, sí. Pero es restrictiva. Para jóvenes, el ICO recoge requisitos como:

  • Tener hasta 35 años (en el momento de formalizar).
  • Ingresos máximos de 4,5 veces el IPREM (en la práctica, una cifra que se publica como referencia; por ejemplo 37.800 € brutos/año por persona, con ajustes si hay menores a cargo).

Y aquí viene lo que suele pasar en la vida real:

  • Tienes 36 y te quedas fuera por un año.
  • Cobras “un poco más” del límite, pero pagas alquiler y no consigues ahorrar.
  • La vivienda que necesitas (por zona, por tamaño, por trabajo) supera el máximo permitido.

Sobre esto último, además, existen límites de precio de vivienda por CCAA que condicionan mucho las compras en grandes ciudades o zonas tensionadas.

Resumen ejecutivo: los avales ayudan, pero no están diseñados para el 100% de compradores. Están diseñados para un perfil muy concreto.

3) Lo que muchos descubren tarde: el aval cubre entrada, pero no cubre gastos

Este es el “plot twist” más habitual.

Aunque el aval facilite financiación, los gastos de compra siguen ahí (notaría, registro, gestoría, impuestos…). En muchas operaciones, eso puede suponer alrededor de un 10% adicional (varía por comunidad y por si es obra nueva o segunda mano).

Entonces pasa algo muy común:

“Vale, consigo el 100% del precio… pero me faltan los gastos.”

Y ahí es donde el comprador se bloquea, porque el problema ya no es el 20%, es la operación completa.

4) La alternativa real cuando no encajas en el ICO: hipoteca 100% por intermediación (con negociación)

Si no cumples requisitos o el piso no entra en límites, no significa que estés fuera del mercado. Significa que necesitas otra vía.

Aquí entra la financiación privada bien trabajada, donde la clave ya no es el BOE, sino:

  • tu solvencia,
  • tu estabilidad laboral,
  • tu endeudamiento,
  • y la estrategia de negociación.

Hipoteca 100% sin aval

Hipotecas con financiación del 100%

¿Qué ventajas reales tiene esta vía frente al aval ICO?

  1. No depende de edad “cortante”
    No importa si tienes 38, 42 o 50. Si el perfil da, se estudia.
  2. La operación se plantea como un todo
    No solo “la entrada”: también gastos, estructura financiera y viabilidad.
  3. Estrategia con tasación y compraventa
    En algunos casos, una buena tasación y un planteamiento correcto hacen que la financiación sea más viable (siempre dentro de criterios bancarios).
  4. Gestión integral para ir rápido
    Y esto importa, porque cuando aparece un piso bueno, no te reservan la oportunidad por ser buena persona: te la reservan por ir listo y con financiación encaminada.

5) “¿Espero a que bajen los precios?” En 2025 la realidad fue otra

Esta pregunta es totalmente lógica. Nadie quiere comprar “en máximo”. Pero los datos recientes no apuntan a una bajada generalizada fuerte en las zonas con demanda.

Por ejemplo, el Instituto Nacional de Estadística publicó que el Índice de Precios de Vivienda marcó una variación anual del 12,8% en el 3T de 2025.

Y medios económicos han subrayado el problema de fondo: poca oferta y mucha demanda, especialmente en áreas tensionadas.

Además, análisis como el de BBVA Research apuntan a falta de oferta asequible y presiones alcistas de precios también en 2026.

Traducción a lenguaje de comprador:
Esperar puede salir bien… o puede hacer que el piso que encajaba suba y pierdas más por precio que lo que “ahorras” por tipos.

6) Cómo prepararte para comprar sin ahorros (sin vivir en modo ansiedad)

Si estás en el punto de “quiero comprar, pero no tengo entrada”, el plan más sano suele ser:

Paso 1: aterriza números (sin dramas)

Usa vuestro simulador para estimar cuotas por plazo e interés (orientativo, pero útil):

Paso 2: revisa tu perfil (lo que el banco mirará sí o sí)

  • estabilidad laboral
  • deudas actuales
  • ratio de endeudamiento
  • historial (ficheros, impagos, etc.)

Paso 3: si tienes deuda que te baja capacidad, ordénala antes

A veces, el freno para comprar no es “no tener ahorro”, sino que tu perfil está “cargado” por créditos caros o cuotas dispersas. En ese caso, tiene sentido valorar:

Y si necesitas una solución hecha a medida (importe, estructura, objetivos):

Conclusión: no te auto-descartes por no encajar en los Avales ICO

Los avales del ICO son una buena herramienta si cumples requisitos y el inmueble entra en límites.
Pero si no encajas, no significa “no puedes comprar”. Significa que necesitas una financiación planteada de forma profesional, con visión completa (precio + gastos + perfil + estrategia).

Y ahí es donde tiene sentido valorar una hipoteca 100% por intermediación, sin depender de edad o de un marco restrictivo: