La venta de viviendas se ha convertido para muchas personas en la búsqueda de liquidez de urgencia. En los últimos 7 años una de las salidas más utilizadas para no quedar atrapados en la burbuja inmobiliaria ha sido la de cambiar una casa por otra.

Durante todos estos años ha surgido una gran problemática que ha consistido en la imposibilidad tanto para vender como para comprar, ya que durante estos años se ha cerrado bastante el grifo para la financiación de nuevas viviendas. por otro lado también ha tenido un gran punto de influencia que el euríbor ha llegado a máximos históricos que nunca se habían producido (en Octubre del 2008, se produjo un % del 5,526), esto provocó que el propio intercambio fuera prácticamente la única forma factible para poder librarse de una hipoteca demasiado alta.

¿Qué ocurre con la financiación de hipotecas en la actualidad?

Actualmente el mercado hipotecario comienza a salir de esa profunda desmovilización y letargo, el interés que antes suscitaban las permutas ahora parece que se ha enfriado mucho más.

¿En qué consisten las permutas?

Las permutas en realidad consisten en encontrar una “media naranja” inmobiliaria, cosa por lo general bastante complicada, para llegar a un posible acuerdo deberemos encontrar dos personas interesadas en la casa del contrario, por otro lado deberán asumir su valor, y a su vez se establecerá una compensación por la diferencia que exista. Todo esto va a terminar con una re-negociación de la financiación de la vivienda que finalmente se termina comprando.

En este punto hay que ser muy sincero, y es que es muy complicado que dos inmuebles diferentes tengan el mismo valor, esto en realidad lo que provoca es que esa diferencia que se produce se abone en efectivo.

¿Qué tipo de motivaciones suelen impulsar este tipo de intercambios inmobiliarios?

Por norma general el motivo fundamental que suele provocar este tipo de intercambios suele venir dado por la necesidad de reducir la propia letra de la hipoteca, y a su vez conseguir liquidez a cambio de un piso más pequeño.

¿Cuales son los clientes más comunes de los intercambios inmobiliarios?

Los clientes fundamentales que recurren a este tipo de intercambios inmobiliarios pueden ser aparte de estas personas que están buscando una reducción en la letra hipotecaria, o una liquidez inmediata. Por otro lado, también van a ser clientes las familias que tienen inmuebles más pequeños, y su familia ha crecido lo cual provoca que necesiten más espacio, también las personas que cambian de lugar de residencia, o las personas mayores que tienen casas grandes y ya no necesitan tanto espacio.

¿Dónde se están produciendo la mayoría de las permutas?

Generalmente este tipo de intercambios inmobiliarios se están produciendo en Barcelona, Madrid y en la costa mediterránea.

 ¿Qué medidas cautelares son recomendables para este tipo de intercambios?

Si se va a producir un trueque (es decir el intercambio de una vivienda por la otra), las medidas cautelares que deberemos tomar, son las mismas que en cualquier otra transacción de compra-venta:

  • Visitar el inmueble
  • Solicitar la nota simple en el registro de la propiedad
  • Mirar si hay posibles derramas en la comunidad de vecinos
  • Realizar dos tasaciones que se hagan de la mano de peritos independientes
  • Y un largo etcétera.

Por otro lado, existen determinadas cosas que van a “dificultar” un poco la operación, un ejemplo podría ser por ejemplo, que uno de los dos inmuebles, e incluso ambos tenga una hipoteca, esto va a dificultar mucho la transacción no obstante tampoco la va a imposibilitar. En estos casos se suele optar por una subrogación del préstamo, de esta forma haremos que se ahorre en los gastos de constitución del préstamo. Por otro lado, la subrogación del préstamo también va a tener una serie de ventajas desde el propio punto de vista fiscal, ya que las subrogaciones tienen una exención de los actos jurídicos documentados, ya que solamente se devenga la cuota fija. Cabe decir que esta tributación es mínima (de entre 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio).

¿Qué ocurre si la entidad se niega a realizar una subrogación?

En ese caso se suele cancelar la hipoteca y se suele suscribir una nueva hipoteca.

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